تحدید حدود ( کاداستر )  :  دعاوی ناشی از آن بررسی جنبه های حقوقی

تحدید حدود، که حسب قانون تحدید حدود کاداستر مصوب ۲۹/۱۱/۱۳۹۳ که در اصطلاح حقوقی به عنوان ” کاداستر ” شناخته می‌شود، فرآیندی علمی و حقوقی برای تعیین دقیق موقعیت، مساحت و مشخصات هندسی املاک و مستغلات است.

این فرآیند شامل نقشه‌برداری دقیق، جمع‌آوری اطلاعات ثبتی و حقوقی مربوط به املاک و مجاورین و ایجاد سامانه‌ای یکپارچه برای مدیریت اطلاعات املاک است. کاداستر نقشی اساسی در نظام حقوقی هر کشور ایفا می‌کند و به عنوان مرجعی معتبر برای حل و فصل اختلافات ملکی، جلوگیری از دعاوی حقوقی و تسهیل معاملات املاک و مستغلات مورد استفاده قرار می‌گیرد.

تحدید حدود ( کاداستر )  :  دعاوی ناشی از آن بررسی جنبه های حقوقی

مراحل تهیه نقشه ‌های کاداستر در نقشه برداری زمینی

• یافتن مختصات زمین با ایجاد شبکه ای از نقاط به روش ژئودزی ماهواره ای با گیرنده های پیشرفته GPS
• با استفاده از دوربین های پیشرفته نقشه برداری زمینی از املاک انجام می شود
• جمع آوری و پردازش اطلاعات به کمک نرم افزارهای مخصوص نقشه برداری
• یکپارچه سازی نقشه ها در یک قالب استاندارد جهانی، در سیستم مختصات جهانی UTM

جنبه های حقوقی تحدید حدود

تثبیت مالکیت

یکی از مهم‌ترین جنبه‌های حقوقی تحدید حدود، تثبیت مالکیت است.

با انجام تحدید حدود و ثبت اطلاعات مربوط به املاک در سامانه کاداستر، مالکیت اشخاص بر املاکشان به طور رسمی به رسمیت شناخته می‌شود و سند مالکیت آنها اعتبار اسناد رسمی را دارا خواهد شد. این امر به نوبه خود، از بروز دعاوی حقوقی مربوط به مالکیت املاک و تصرفات غیرقانونی جلوگیری می‌کند.

تعیین حدود دقیق املاک

تحدید حدود با استفاده از تجهیزات دقیق نقشه‌برداری ( UTM ) انجام می‌شود و در نتیجه، حدود دقیق املاک در نقشه شمیم اداره ثبت مشخص می‌شود. این امر به جلوگیری از اختلافات ملکی ناشی از تجاوز به حدود املاک و همچنین تسهیل معاملات املاک و مستغلات کمک می‌ نماید.

ایجاد سامانه‌ای یکپارچه برای مدیریت اطلاعات املاک

با انجام تحدید حدود و ثبت اطلاعات مربوط به املاک در سامانه کاداستر، سامانه‌ای یکپارچه برای مدیریت اطلاعات املاک ایجاد می‌شود. این سامانه امکان دسترسی آسان به اطلاعات مربوط به املاک را برای مراجع ذیصلاح و همچنین اشخاص حقیقی و حقوقی فراهم می‌کند.

تسهیل معاملات املاک و مستغلات

تحدید حدود و ثبت اطلاعات مربوط به املاک در سامانه کاداستر، فرآیند معاملات املاک و مستغلات را تسهیل می‌کند. با وجود این سامانه، اشخاص می‌توانند به طور دقیق از مشخصات و وضعیت حقوقی املاک مورد معامله اطلاع پیدا کنند و با اطمینان بیشتری اقدام به معامله کنند.

حل و فصل اختلافات ملکی

هرگاه در خصوص ملکی اختلافی ایجاد شود، اطلاعات ثبت شده در سامانه کاداستر می‌تواند به عنوان مرجعی معتبر برای حل و فصل این اختلافات مورد استفاده قرار گیرد.

جلوگیری از زمین‌خواری

تحدید حدود و ثبت اطلاعات مربوط به املاک در سامانه کاداستر، به جلوگیری از زمین‌خواری و تصرفات غیرقانونی اراضی کمک می‌کند.

افزایش درآمدهای دولت

با انجام تحدید حدود و ثبت دقیق اطلاعات مربوط به املاک، می‌توان از فرار مالیاتی در بخش املاک و مستغلات جلوگیری کرد و به این ترتیب، درآمدهای دولت افزایش خواهد یافت.

چالش های تحدید حدود

عدم همکاری مالکین

در برخی موارد، مالکین املاک از همکاری با ماموران تحدید حدود خودداری می‌کنند. این امر می‌تواند فرآیند تحدید حدود را با مشکل مواجه کند.

پیچیدگی قوانین و مقررات

قوانین و مقررات و رویه انجام کار مربوط به تحدید حدود در برخی موارد پیچیده و مبهم هستند. این امر می‌تواند فرآیند تحدید حدود را با چالش‌هایی مواجه کند، به دلیل همین پیچیدگی ها مشاوره با وکیل متخصص دعاوی ملکی و ثبتی همیشه توصیه می گردد.

دعاوی مربوط به کاداستر

این گونه دعاوی را می‌توان به طور کلی به دو دسته تقسیم کرد

۱-دعاوی مربوط به ثبت اطلاعات در سامانه کاداستر

دعاوی مربوط به اشتباه در ثبت اطلاعات : ممکن است در هنگام ثبت اطلاعات مربوط به املاک در سامانه کاداستر، اشتباهاتی رخ دهد. این اشتباهات می‌تواند شامل اشتباه در درج مساحت، موقعیت، حدود، مالکیت و یا سایر اطلاعات مربوط به املاک باشد.

دعاوی مربوط به عدم ثبت اطلاعات : ممکن است اطلاعات مربوط به برخی از املاک در سامانه کاداستر ثبت نشده باشد. این امر می‌تواند به دلیل عدم مراجعه مالک برای ثبت ملک، نقص در پرونده ثبتی و یا سایر دلایل باشد.

۲-دعاوی مربوط به نقشه‌های کاداستر

دعاوی مربوط به تناقض بین نقشه‌های کاداستر و اسناد مالکیت : در برخی موارد، ممکن است بین نقشه‌های کاداستر و اسناد مالکیت تناقض وجود داشته باشد. این تناقض می‌تواند ناشی از اشتباه در نقشه برداری، اشتباه در تنظیم سند مالکیت و یا سایر دلایل باشد.

دعاوی مربوط به تجاوز به حدود املاک : با توجه به اینکه نقشه‌های کاداستر حدود دقیق املاک را مشخص می‌کنند، در صورت تجاوز به حدود املاک، می‌توان با استناد به این نقشه‌ها، طرح دعوی کرد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به کاداستر

مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به کاداستر، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

نکاتی در خصوص دعاوی مربوط به کاداستر:

در صورت بروز هرگونه مشکل در خصوص اطلاعات ثبت شده در سامانه کاداستر، ابتدا باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرد و مراتب را به اطلاع مسئولین اداره رساند.

در صورتی که اداره ثبت اسناد و املاک قادر به حل مشکل نباشد، می‌توان به مراجع قضایی صالح مراجعه و طرح دعوی کرد.

برای طرح دعوی در خصوص دعاوی مربوط به کاداستر، لازم است که مدارک و مستندات کافی ارائه شود. این مدارک و مستندات می‌تواند شامل سند مالکیت، نقشه کاداستر، استشهادیه و سایر مدارک و مستندات مربوط به ملک باشد.

در دعاوی مربوط به کاداستر، حضور وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند به روند رسیدگی به دعوی و احقاق حقوق شما کمک کند.

آرش علیزاده نیری

وکیل پایه یک دادگستری

وکیل متخصص دعاوی ملکی ، ثبتی و سرقفلی

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز

ابطال سند رسمی راهکار ها و چالش ها

در دنیای پیچیده امروزی، اسناد رسمی نقشی حیاتی در معاملات و تعهدات ایفا می‌کنند. این اسناد، اساسا به عنوان گواهی و مدرکی معتبر، مورد اعتماد طرفین معامله و مراجع قانونی قرار می‌گیرند. با این وجود گاه به دلایل مختلف، ابطال این اسناد ضرورت پیدا می‌کند. در این مطلب کوتاه به بررسی چالش‌ها و راه حل‌های ابطال سند به صورت بسیار مختصر خواهیم پرداخت بدیهی است برای هر موضوعی می بایست راهکار خاص و ویژه آن بررسی و ایجاد شود.

سند رسمی چیست؟

بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی : اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.

بدیهی است رسمی قلمداد شدن اسناد می تواند واجد آثار و تبعات بسیار مهمی باشد که در مطالب بعدی به آنها پرداخته خواهد شد .

ابطال سند رسمی راهکار ها و چالش ها

انواع سند رسمی که قابلیت ابطال تحت شرایطی را دارند

به طور کل تمام اسناد با در نظر گرفتن شرایط قابلیت ابطال را دارند لذا تفاوتی از این منظر بین اسناد وجود ندارد.

دلایل ابطال سند رسمی

دلایل متعددی برای ابطال سند رسمی وجود دارد که برخی از آن‌ها عبارتند از:

• جعل سند

در صورتی که سند ادعایی جعلی باشد، ذینفع می‌تواند با ارائه مدارک و شواهد به مراجع قضایی، خواهان ابطال آن شود.

• اشتباه در مفاد سند

اگر در تنظیم متن سند ، اشتباهی رخ داده باشد، طرفین سند یا افرادی که به حقوق آنها تعرض شده می‌توانند با مراجعه به مراجع قانونی، نسبت به اصلاح یا ابطال آن اقدام کنند.

• عدم اهلیت طرفین معامله

در صورتی که یکی از طرفین معامله در زمان انعقاد قرارداد، اهلیت قانونی لازم جهت انجام معامله یا تنظیم سند را نداشته باشد، سند  قابل ابطال خواهد بود.

• فقدان شرایط قانونی

اگر معامله موضوع سند یا اسناد ارایه شده ، فاقد شرایط قانونی باشد، سند مذکور باطل و بلااثر خواهد بود.

ماده ۱۹۰ قانون مدنی : برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:

۱- قصد طرفین و رضای آن‌ها

۲- اهلیت طرفین

۳- موضوع معین که مورد معامله باشد.

۴- مشروعیت جهت معامله

• اجبار و اکراه

در صورتی که یکی از طرفین معامله یا سند ادعایی تحت اجبار و اکراه به انعقاد قرارداد و امضای سند رضایت داده باشد، می‌تواند با اثبات این موضوع، خواهان ابطال سند شود.

مراحل ابطال سند رسمی

ابطال سند ، فرآیندی پیچیده و تخصصی است که نیازمند طی مراحل قانونی و ارائه مدارک و شواهد کافی به مراجع قضایی دارد.

به طور کلی، مراحل ابطال سند چه رسمی و چه غیر رسمی به شرح زیر است:

• تقدیم دادخواست

ذینفع با ارائه دادخواست و ادله جمع آوری شده به دادگاه صالح، خواستار ابطال سند می‌شود.

• رسیدگی به دعوی

دادگاه با بررسی مدارک و شواهد ارائه شده توسط طرفین دعوی و استماع اظهارات آن‌ها، در خصوص ابطال یا عدم ابطال سند موضوع دعوا اتخاذ تصمیم خواهد نمود.

• صدور رای

در نهایت، دادگاه با صدور رای، تکلیف نهایی سند را مشخص خواهد کرد.

چالش‌های ابطال سند رسمی

ابطال سند ، چالش‌های متعددی را به همراه دارد که برخی از آن‌ها عبارتند از :

• پیچیدگی فرآیند قانونی

مراحل ابطال سند ، فرآیندی پیچیده و زمان‌بر است که نیازمند دانش و تخصص حقوقی کافی است.

• نیاز به ارائه مدارک و شواهد

اثبات دلایل ابطال سند اعم از رسمی و غیر رسمی، به ارائه مدارک و شواهد قوی و متقن به مراجع قضایی نیاز دارد.

• هزینه‌های بالای دادرسی

فرآیند ابطال سند ، با هزینه‌های متعددی مانند هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و… همراه است لذا می بایست از ابتدا به طور صحیح مطرح گردد تا موجبات تضرر خواهان ایجاد نگردد.

راه حل های ابطال سند رسمی

برای غلبه بر چالش‌های دعاوی ابطال سند ، راه حل های مختلفی وجود دارد که برخی از آن‌ها عبارتند از:

• مشاوره با وکیل متخصص

برای طی صحیح مراحل قانونی و افزایش شانس موفقیت در دعوای ابطال سند رسمی، لازم است با یک وکیل متخصص در امور حقوقی مشورت شود.

• جمع آوری مدارک و شواهد

قبل از اقدام به طرح دعوی، لازم است مدارک و شواهد کافی برای اثبات دلایل ابطال اسناد جمع آوری شود.

• برآورد هزینه های دادرسی

قبل از شروع فرآیند ابطال اسناد، لازم است هزینه های احتمالی آن، مانند هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل، برآورد شده و برای پرداخت آن برنامه ریزی شود.

نتیجه گیری

ابطال سند رسمی، فرآیندی پیچیده و چالش برانگیز است که نیازمند دانش و تخصص حقوقی کافی است. با این وجود، با اتکا به راه حل های مناسب و دقیق امکان اخذ نتیجه مطلوب وجود دارد، لذا توصیه می‌شود قبل از اقدام به ورود به دعاوی ابطال سند رسمی، با یک وکیل متخصص در امور حقوقی مشورت کرده و از راهنمایی و مشاوره وی در خصوص مراحل قانونی، مدارک و شواهد مورد نیاز و هزینه های احتمالی آن آگاه شده و همراه با یک وکیل متخصص دعاوی ابطال سند رسمی وارد دعوا شوید.

آرش علیزاده نیری

وکیل پایه یک دادگستری

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز

متخصص در زمینه دعاوی حقوقی